Bron: City Journal, nieuwsbrief voor de stedelijke praktijk, Nicis Institute, maart 2012

De leegstand van winkels in steden neemt toe. Door nieuwe ontwikkelingen, zoals winkelen via internet, is deze trend onomkeerbaar. Bij overheden lijkt deze problematiek nog niet hoog op de agenda te staan. Reden voor Nicis Institute en Nirov om zich te verdiepen in de materie en te kijken hoe gemeenten en regio’s hiermee het beste kunnen omgaan.

Voor iedereen die om zich heen kijkt, is het duidelijk zichtbaar: steeds meer winkelruimtes staan leeg of veranderen vaak van eigenaars die nauwelijks investeren in de panden. Dat dit een ongewenste situatie is, is zonneklaar. Cees-Jan Pen, programmaleider Onderzoek bij Nicis Institute, zegt: “Een attractief winkelgebied is het visitekaartje van een aantrekkelijke binnenstad. Wordt het straatbeeld verlatener en verdwijnen opvallende winkels, dan schrikt dat mensen af. Het kan op termijn leiden tot verloedering en sociale onveiligheid.” Saskia Engbers, programmaleider Ruimtelijke Ontwikkeling bij het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov), vult aan: “De uitstraling van de openbare ruimte is belangrijk. Winkelleegstand is slecht voor de leefbaarheid.”
Een van de oorzaken is de economische crisis. Er zijn vaker periodes met veel leegstand geweest en dat verbeterde als de economie weer aantrok. Nu is er echter meer aan de hand. De programmaleiders waarschuwen dat het een structureel probleem wordt. Belangrijke oorzaak is de groeiende populariteit van winkelen via internet. Engbers: “Mensen kopen vaker bij webwinkels. Vroeger struinden mensen de stad af op zoek naar wat ze wilden hebben. Nu kijken ze eerst op internet, bestellen daar of gaan heel gericht naar bepaalde winkels. Die ontwikkeling is onomkeerbaar.” Een andere trend is de verschuiving naar grootschalige winkelcentra buiten de binnensteden. Ook zaken als vergrijzing, krimp en een te groot aanbod van winkels spelen een rol.

Cijfers leegstand
Die structurele veranderingen maken dat gemeenten hun winkelbeleid nader moeten bekijken. Tot nu toe is er weinig onderzoek gedaan. Ook bestaan er verschillende cijfers en toekomstbeelden. Cor Molenaar, hoogleraar e-marketing aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, voorspelt dat de komende vier jaar een op de drie winkels de deuren sluit door de opkomst van internetwinkelen. Anderen spreken van twintig procent. Wel is er consensus over het huidige percentage leegstand (zes procent). Eveneens is duidelijk waar leegstand zich het meest voordoet. Dat is vooral in de wijkwinkelcentra en de aanloopstraten naar de kernwinkelgebieden in de steden.
Nirov en Nicis Institute willen de zaak goed duiden en scherp krijgen hoe erg de problemen zijn. “Wij willen vooral het probleem op de agenda zetten en kennisvragen formuleren en beantwoorden, zodat gemeenten zich niet overvallen voelen door de ontwikkelingen. Veranderingen in het koopgedrag leiden tot wijzigingen in de ruimtebehoefte. Als gemeente moet je een visie hebben op dat veranderde winkelgedrag en de aankomende leegstand en hoe je dat vertaalt naar je stad (en regio). Een goed functionerende binnenstad is van economisch belang voor steden. Denk na over de kwaliteit van je gebied. Als er geen behoefte aan is, moet je geen extra meters toevoegen aan je winkelcapaciteit”, betoogt Engbers.
Pen ziet de noodzaak van regionale samenwerking. “Als je het regionaal afstemt, voorkom je dat steden elkaar kapot concurreren. Er wordt nu veel geconcurreerd aan de hand van parkeertarieven en koopzondagen. Er is sowieso een enorme behoefte aan economic governance in steden en regio’s. De vraag is hoe je dat vorm geeft en regionaal lusten en lasten weet te verdelen.”

Rigide regels
De beide programmaleiders noemen een meer flexibele regelgeving een van de oplossingen. Momenteel is die vrij rigide. Zo maken de regels een duidelijk onderscheid tussen detailhandel, daghoreca, nachthoreca en woningen. Die zijn op bepaalde plekken en in bepaalde panden toegestaan. Engbers: “Wat gemeenten kunnen doen, is daar flexibeler mee omgaan en een beleid ontwikkelen dat ruimte biedt aan andere functies dan detailhandel; nieuwe functies die voor levendigheid zorgen. Je ziet nu popupwinkels ontstaan. Winkeleigenaren betrekken een zaak voor een paar dagen of weken en vertrekken dan weer. Een ideale manier voor startende bedrijven om naamsbekendheid te krijgen of voor webwinkels om hun collectie tijdelijk fysiek te laten zien. Daarmee voorkom je leegstand en houd je de buurt levendig.”
Nicis Institute organiseert in het voorjaar een bijeenkomst over de materie. Daarbij wordt de problema-tiek geanalyseerd, worden best practices gedemonstreerd en komt de vraag aan bod hoe gemeenten hierop kunnen inspelen.  Pen: ‘Haarlem bijvoorbeeld doet het als binnenstad heel goed. De regelgeving daar voorkomt dat panden vaak worden samengevoegd. Daardoor houd je de kleine winkeliers die je stad divers maken en heb je niet alleen maar de grote ketens. Aandacht voor het midden- en kleinbedrijf is nu essentieel. Gemeenten moeten niet alleen met de grote ketens, maar juist met de kleine ondernemers praten. Het is belangrijk dat ze samen met winkeliers naar oplossingen zoeken.” Later dit jaar komt Nicis Institute met een kennisdossier over winkelleegstand.

Nirov (samen met Kei en Sev, fusiepartners van Nicis Institute) houdt in juni een bijeenkomst voor haar partners. “Samen met onze partners inventariseren we de vraagstukken en mogelijke oplossingsrichtingen. Dit is geen zaak van alleen de overheid, maar ook van winkeliers, horecaondernemers en investeerders. Formuleer gezamenlijk een visie voor de lange termijn en ga aan de slag.”