Een revolving fund is op middellange termijn een voordelige(re) manier om wonen boven winkels te financieren. Deze financieringsconstructie is daarnaast politiek duurzamer dan bijvoorbeeld het verstrekken van projectsubsidies. Dit is het pleidooi van Gabriel Bosch, adjunct-directeur Wonen boven winkels Deventer. Hij legt uit hoe hij in Deventer een revolving fund voor wonen boven winkels heeft opgezet en wat de resultaten ervan zijn.

Wonen boven winkels Deventer (WBWD) is gestart in 2000 op initiatief van de gemeente Deventer en de Deventerse woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1. Financieel directeur Batian Nieuwerth van Ieder1 maakte zich vanaf de start hard voor financiering via een revolving fund, of in goed Nederlands: een revolverend fonds.  

Wat is een revolving fund? In vergelijking met bijvoorbeeld een vermogensfonds of subsidies is een revolverend fonds meer gericht op financieren in plaats van subsidiëren. Een revolverend fonds beoogt de realisatie van investeringen via laagrentende leningen in plaats van via subsidies. Rente en aflossingen vloeien weer terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De bij het fonds betrokken partijen kunnen hierdoor ‘hetzelfde’ geld meerdere malen inzetten, waardoor meer doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. Dit levert een financieel rondje op, dat in politiek (en budgettair) zwaardere tijden makkelijker overeind blijft.

Startfase
De gemeente Deventer en Woonbedrijf Ieder1 hebben begin deze eeuw gezamenlijk de NV Wonen boven winkels Deventer opgericht. Het doel van deze NV is om als ontwikkelaar én belegger op te treden in wonenbovenwinkelsprojecten. Beide partijen zijn voor 50% eigenaar en storten gezamenlijk € 5,8 miljoen liquiditeit in de NV. Het fonds is hiermee geboren. Bosch legt uit wat hier bijzonder aan is: “Met name voor de gemeente is dit een spannende stap, omdat zij risicodragend in vastgoedontwikkeling en –belegging stapt.”

Strak investeringsbeleid
WBWD hanteert een rationeel investeringsbeleid, dat men gebruikt om te toetsen of een project financieel haalbaar is. “Dit is zeer belangrijk voor de financiële continuïteit van het fonds,” legt Bosch uit. “De criteria waarmee wordt gewerkt zijn vergelijkbaar met die van een commerciële belegger, met het belangrijke verschil dat de eigenaren van WBWD geen rendement van 8% verwachten.”

WBWD gaat uit van stichtingskosten van maximaal 110% van de taxatiewaarde, financieringskosten van maximaal 3,5%, een bruto aanvangs rendement (BAR) van minimaal 4% en een interne opbrengstvoet (IRR) van minimaal 3% op woningen en minimaal 5% op overige eenheden, zoals winkels of parkeerplaatsen. Dergelijke regels zorgen voor een relatief goede inschatting van de rendabiliteit van een project. Bosch: “Van de huur en de taxatiewaarde hebben over het algemeen een vrij helder idee. Onze ervaring is dat de bouwkosten de grootste onzekerheid vormen.”

Exploitatie
Na de investeringsbeslissing en realisatie van een project exploiteert WBWD de woning voor vijf tot vijftien jaar, afhankelijk van de hoogte van de huur, de verwervings-, stichtings- en beheerkosten en een eventuele vastgoedwaardestijging. Na deze periode kunnen de woningen min of meer budgetneutraal worden verkocht en kan het vrijgekomen budget opnieuw worden ingezet voor een nieuw project. Voor de exploitatie van de woningen (en enkele overige objecten) is onlangs een BV opgericht die volledig in handen is van Woonbedrijf Iedereen1. Bosch: “De BV heeft als voordeel dat makkelijker vreemd kapitaal kan worden aangetrokken en dat de NV zich kan concentreren op het ontwikkelen van nieuwe projecten.”

WBWD neemt bewust de keuze om uitsluitend woningen voor de vrije sector te realiseren (boven de € 652 kale maandhuur). In Deventer is hier vooralsnog voldoende markt voor. Hierdoor kan meer geld aan huurpenningen worden gegenereerd dan wanneer woningen in de gereguleerde sector (onder € 652) worden ontwikkeld. De recente regels vanuit Europa, die het voor huishoudens met een inkomen boven de € 33.000 per jaar onmogelijk maken om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, zorgen bovendien voor een groei van de vraag in de duurdere huursector.

Resultaten in Deventer
“We hadden een relatief trage start, maar zijn de laatste jaren flink op stoom gekomen”, vertelt Bosch. “De doelstelling waarmee ik in 2000 op pad ben gestuurd, was om in tien jaar 200 leegstaande verdiepingen tot woningen te transformeren. We zitten nu op 120, maar de productie neemt nu stevig toe. In 2010 leverden we 33 woningen op. We hebben er nu 36 in voorbereiding.” 

Meer informatie:
- Wonen boven winkels Deventer
- '10 jaar Wonen Boven Winkels Deventer', film (Youtube, 9 minuten)
- NAW, Landelijke doorbraak revolving fund nadert. Over revolving fund SVn voor startersleningen.